Áreas de atuação
Licenciamento Urbanístico
As licenças urbanísticas para edificar e usar o imóvel variam de acordo com cada município. Alguns exigem emissão de Diretrizes Urbanísticas de forma prévia à apresentação do projeto e do pedido de emissão do Alvará de Obras; alguns exigem compensações em decorrência do porte da edificação, como diretrizes viárias e compensações urbanísticas; alguns trazem potenciais construtivos mais permissivos e outros possuem muitas limitações em razão das características específicas do local, como proximidade com cursos d’água, edifícios tombados etc.
No entanto, de modo geral, todos seguem linhas de procedimento padronizadas, cujo conhecimento empírico permite a atuação junto às Prefeituras diversas, ainda que não se tenha conhecimento total da legislação local.
Nesse sentido, é possível apontar alguns licenciamentos importantes comuns a quase todos os municípios, como:
- Certidão de Diretrizes Urbanísticas;
- Emissão de Alvará de Obras;
- Licenciamento Ambiental para remoção de árvores e movimento de terra;
- Cadastros de equipamentos;
- Emissão de Certificado de Conclusão de Obras;
Dentro dessas 05 categorias é possível incluir diversos outros procedimentos como Diretrizes Viárias, projeto de terraplenagem, estudo de impacto viário, estudo de impacto no trânsito, autorizações de outros departamentos etc.
Todo o trabalho depende de uma análise minuciosa das leis, decretos e, principalmente, resoluções e portarias, vez que ditam procedimentos específicos de cada licenciamento e apontam interpretações das leis que indicam como os instrumentos urbanísticos funcionam.
Esse trabalho é essencial para o desenvolvimento de um bom e eficiente projeto, principalmente em locais onde existe pagamento de Outorga Onerosa do Direito de Construir e Alteração de Uso, ou contrapartidas de mitigação dos impactos urbanísticos e viários, cujos valores, normalmente, são bastante expressivos.
Estudo de Viabilidade Urbanística
O estudo de viabilidade urbanística é um documento produzido pela equipe técnica do escritório que analisa toda a legislação urbanística aplicável ao imóvel, indicando todas as potenciais formas de utilização do solo.
Nesse estudo, os arquitetos do projeto conseguirão identificar de forma rápida e objetiva os principais índices que precisam ser respeitados para o desenvolvimento do projeto e os benefícios que podem ser utilizados previstos na legislação.
O EVU indica ainda os procedimentos aos quais o projeto deverá ser submetido para obter o alvará de obras, as estratégias de otimização dos prazos de obras e eventuais entendimentos dos órgãos licenciantes sobre a aplicação de dispositivos legais genéricos.
Como resultado, é apresentado um quadro resumo dos principais parâmetros urbanísticos junto com um relatório detalhado e fundamentado de todos os parâmetros, restrições, benefícios e procedimentos previstos na legislação.
Alvará de Obras de Grande Porte
No município de São Paulo, as obras de grande porte possuem obrigações complementares no licenciamento, como emissão de Diretrizes Viárias junto à CET, análise de CAIEPS, aprovação junto à Secretaria do Verde e Meio Ambiente relacionada à Quota Ambiental e, eventualmente, elaboração de estudo de impacto de vizinhança.
Todos esses procedimentos são necessários para a emissão do Alvará de Aprovação e Execução de Obra, documento que permite o início das obras.
Empreendimentos como supermercados, hotéis de grande porte, clubes esportivos, shopping centers, hospitais, instituições de ensino e edifícios comerciais normalmente passam por todas essas etapas de licenciamento.
Alvará de Obras de Pequeno Porte
Edificações de pequeno porte, ou edificações residenciais (ainda que de grande porte), costumam ter o licenciamento das obras em menos etapas, vez que o impacto viário é bastante reduzido.
O licenciamento costuma ocorrer somente em um processo de emissão de Alvará de Aprovação e Execução de Obras. A exceção ocorre quando há remoção de árvores para o licenciamento das obras. Neste caso, é necessário aprovar o termo de Compensação Ambiental – TCA junto à Secretaria do Verde e Meio Ambiente.
Auto de Licença de Funcionamento
O auto de Licença de Funcionamento é documento obrigatório para o funcionamento de qualquer atividade não residencial dentro do Município. Sua emissão prévia ao início das atividades é medida obrigatória.
Muitos municípios possuem licenciamentos simplificados ou emitem Licença de Funcionamento provisório enquanto os demais documentos da edificação são providenciados pelo proprietário.
Normalmente, a emissão desse documento depende da existência de Certificado de Conclusão de Obras, mas municípios como Belo Horizonte emitem o Auto de Licença de Funcionamento independentemente da situação de regularidade da edificação.
Alvará de Funcionamento para Locais de Reuniões
O alvará de funcionamento para locais de reunião costuma ser expedido para locais de grande atração de público, como cinemas, teatros, auditórios, salões de festa etc. Em alguns municípios, a exigência desse documento é definida de acordo com a população do estabelecimento, de modo que estabelecimentos comuns como restaurantes podem ser exigidos dessa licença em substituição ao Auto de Licença de Funcionamento.
Alvará de Autorização para Eventos Temporários
Esse documento é exigido para a realização de eventos em locais que não estão devidamente licenciados para receber o volume de público ou o tipo de evento.
O evento deverá ser temporário, como uma feira, um show, uma festa etc. Eventos perenes precisam ser licenciados por meio de Alvará de Funcionamento para Locais de Reunião.
Certificado de Segurança
Esse tipo de certificação é dispensado em muitos municípios, vez que o Corpo de Bombeiros é o órgão responsável e mais qualificado para avaliar as condições de segurança de uma edificação. Assim, se a edificação possuir o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, normalmente não é necessário expedir Certificado de Segurança Municipal.
No entanto, alguns municípios exigem essa certificação de edificações mais antigas que foram construídas seguindo regras menos rigorosas de segurança.
Certificado de Acessibilidade
O Certificado de Acessibilidade visa atestar que a edificação atende todas as condições de acessibilidade previstas na NBR 9050/2015, atualizada em 2020 e 2021.
O atendimento às normas de acessibilidade é obrigatório para todo e qualquer tipo de edificação. No entanto, a certificação é exigida apenas para edificações específicas que normalmente recebem um volume de público relevante, como teatros, cinemas, shoppings, hotéis etc.
O atendimento às normas de acessibilidade pode ser dispensado em casos específicos e excepcionais quando a adaptação de edificação existente acaba sendo excessivamente onerosa, em edificações especiais como as protegidas por tombamento, dentre algumas outras raras exceções.
Diretrizes Urbanísticas
Esse documento é muito utilizado pelos Municípios como uma etapa prévia de licenciamento de empreendimentos relevantes, e a função do documento é indicar os procedimentos necessários para o completo licenciamento das obras pretendidas.
Assim, muitas vezes esse documento indicará os parâmetros urbanísticos que precisam ser adotados, os órgãos que precisarão analisar os projetos, as etapas de licenciamento das obras e os documentos obrigatórios para a emissão do Alvará. Alguns exemplos de exigências formuladas nessa certidão são: (i) elaboração de estudo de impacto viário, (ii) elaboração de projeto de drenagem, (iii) elaboração de projeto de terraplenagem, (iv) elaboração de estudo de impacto ambiental, (v) levantamento arbóreo e autorização para corte e manejo de árvores etc.
Certificado de Conclusão de Obras
Após o término da obra, as Prefeituras exigem a emissão do Certificado de Conclusão de Obra, o qual demanda a entrega de diversos atestados. Esse documento é popularmente chamado de Habite-se, e sua emissão costuma ser eletrônica.
As condicionantes para a emissão do documento costumam estar descritas no próprio Alvará de Execução de Obra, de modo que nosso trabalho consiste em organizar os documentos exigidos para a emissão do Habite-se, protocolar junto à Prefeitura e tramitar o processo para conclusão do licenciamento da obra.
Certificado de Regularização
A regularização de uma edificação é necessária quando foi realizada alguma obra sujeita a licenciamento sem que houvesse prévia emissão do Alvará de Obras para tanto.
A regularização pode ocorrer de forma ordinária quando a obra atende aos parâmetros urbanísticos vigentes, ou de forma extraordinária por meio de lei de anistia, quando a obra foi realizada em desconformidade com os parâmetros vigentes. Ou seja, a obra realizada não conseguiria obter o alvará de obras, caso o proprietário tivesse requerido o documento junto à Prefeitura.
O Município de São Paulo passou a permitir a regularização ordinária mediante pagamento da Outorga Onerosa do Direito de Construir com a entrada em vigor da Lei no. 17.975/23, que fez a revisão do Plano Diretor de 2014.
Assim, a legislação busca cada vez mais desburocratizar o desenvolvimento da cidade, permitindo que os imóveis atendam às necessidades da população.